最近一条来自美国媒体的消息引发了众多关注，这条报道称：日本正在面临非比寻常的房地产问题，那就是：房子比人多。尤其是一些日本的村镇，开始出现大量的“鬼屋”。年轻人纷纷涌入大城市工作，导致了一些村镇的消逝。而一些村镇为了生存下去，开始了免费派送房子，这个举措被称为：空屋计划。只要是符合条件的家庭都可以申请免费居住这些房屋，而且最重要是的：不限国籍。

虽然各个地区申请免费住房的标准并不统一，但可以看出，各个地方政府最关注的点都是：能否永久居住？家族是否具备延续性？一些地区还提出了具体要求，例如申请人年龄不超过40岁，或者要求申请人必须是夫妇且膝下至少有一名年龄不超过18岁的孩子。

虽然房子是免费送的，但这绝不代表入住者可以一分钱不花，除了必须要承担的房产税和高额的房屋中介费之外，这些赠送的房子因为地处较为偏僻的地方且年久失修，一旦入住，大规模的翻新装修是免不了的。不过，一些地区还是会对修缮房屋给予一定的补贴的。

空屋危机早已有之

被美媒当作新闻披露出来的空屋危机，其实早在20年前就出现了。当时政府就以送房的政策鼓励居民去农村居住，但一直未见成效。原因有很多，首先，日本的空置房大多是上一辈的老房子，如果继承房产的话，需要交纳巨额的遗产税和财产税，其次还要自行承担翻新维护的费用，这些钱也足够重新买一个房子了。最后，也是最根本的原因是日本的人口分布失衡极其严重，大部分年轻人劳动力集中在大城市，就曾有留学生刚到新宿就感慨，这里比上海外滩的人还要多，简直像沙丁鱼罐头！而乡镇农村的人口就少得可怜，且以老年人为主。所以农村空置房屋自然就多了。

问题一：人口老龄化。日本目前的法定退休年龄为70岁。这也就是说，有些老人一辈子都在工作，完全没有晚年生活。根据日本总务省发布的数据显示，截止到2017年10月，日本总人口1亿2670万中，60岁以上的人口已经达到了4300万人，占比33.94%。而15-70岁的可劳动人口仅剩6850万，占比54.06%。政府养不起这么多老人，让占比54.06%的年轻人去养33.94%的老人，似乎也是难以为继的。

问题二：人口负增长。日本人口从2010年达到最高峰1亿2781万人，之后就开始以每年30万的人数直线下降。到2018年，已经连续下降了8年了，目前日本的总人口数只剩下1.26亿左右了。而从趋势上来看，下降仍在延续，有机构预计到2050年，日本人口将不到1亿人。

问题三：城市化进程的加快。空屋危机是硬币的一面，而另一面是城市化进程的加快导致的东京圈人口聚集问题。东京圈的人口达3700万人，约为全日本人口的三分之一，是全球规模最大的都会区之一。中国除了港澳台，没有一个城市人口密度超过它。东京政府为了改变人口过剩的问题，承诺只要从东京23区搬出到其他地区生活，就能奖励300万的搬家费，如果能到地方政府指定的中小企业工作的话，还能再收到100万的补贴。

空屋危机也从侧面有力印证了日本住宅市场价格的不均衡。长久以来，东京圈周围的寸土寸金对比其他地区的无人问津，也是十分明显的。除去东京都外，周边较为发达的千叶县、爱知县、福冈县的经济富裕程度和房价也排在前几位。而较为偏远的西部地区的房子则送都送不出去。

与日本相同的是，中国也正在步入老龄化社会，城市化进程也在加快，一线城市人口密度也十分大。而与日本不同的是，中国三四线城市的发展进程和人口密度还远远到不了要送房的程度。甚至在一线城市开始实施限购限售等调控政策之后，三四线城市房价还一度被热炒了起来。（回顾文章《三四线城市的暴涨风，你跟还是不跟？》）但随后很快的时间内，这股热炒三四线城市房价的风就被更加严厉的政策压制住了。那些跟风投资购房的人，则吃了哑巴亏，有的是在价格高位投资的房产，有的则是被限购的政策限制无法脱手。

其实，与日本发展极其相似的是，中国未来老龄化社会也会更加显著，城市化进程也是必然的发展趋势，因此，未来的住宅市场也会更加的两极分化且不容易掌握，因此再像之前那样以大手笔频繁的购置房产，已经不再符合在新时代下投资房地产的要求了。

更加理性更加长期更加稳定得获得房地产市场稳定收益的方式是——以房地产母基金的形式，投资到更加多种类型的地产项目中去。通常一支房地产母基金会涵盖5-10支专业投资房地产项目的子基金，甚至更多。这些子基金通常会涵盖住宅、商业、物流、地产、养老、共享办公和长租公寓等更多创新类型的房地产项目中，这些地产项目是普通投资者平常绝无可能接触到的投资类型。不仅如此，房地产母基金还能通过自身的管理优势和投资能力，做到风险分散，优化回报和降低门槛，的确是为房地产投资爱好者所提供的新时代、新经济下最佳的房地产投资形态。