2月13日，中国基金业协会发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》(以下简称“4号文”)，进一步规范国内房地产基金备案。宜信财富第一时间做出解读。

—— 境内地产债权投资将下降，股权投资或迎来机遇 ——

政策首次明确限制嵌套投资信托、明股实债、受让信托受益权及其他资产收（受）益权等方式，委托贷款在之前就已经被限制，可见房地产行业传统债权投资方式将大 幅缩水。文件主要是为了推动房地产回归住宅居住属性，限制炒房；减少房地产间接融资、债权融资，促进房地产的直接融资、股权融资。

宜信财富全球房地产业务，自2014年起以股权投资方式，与国际知名基金公司、开发企业建立了稳定合作关系，宜信财富全球房地产投资团队长期关注股权投资，专业经验丰富。

—— 住宅投资受限，商业地产投资迎来机会 ——

调控房地产行业将是中央近期工作重点，此次调控限制的是热点城市的普通住房项目融资[1]，并未限制商业地产项目和保障房等更多物业类型的投资行为。除普通 住宅地产外，城市可开发项目还包括保障性住宅地产、商业地产、工业地产等，从城市发展、人口就业等角度看，此类物业都是政府鼓励的方向。

由于产品属性、运营模式等差异，商业、写字楼、工业园等都要求基金管理人具备较高的专业度，对有资金实力、专业能力的机构来说将会提供更多优质机会。

宜信财富坚持价值投资，寻找国内外优质城市的房地产投资机会。宜信财富全球房地产投资团队具有国际视野及扎实的房地产投资及金融底蕴（团队成员主要来自中国、美国、新加坡、马来西亚等），在写字楼、商业物业、物流地产等股权投资领域有丰富经验。

—— 有利于行业长期、健康、稳健发展，避免系统性金融风险 ——

此前信托公司、资管计划应对房地产行业融资监管限制的最主要手段是“明股实债”[2]，但此类融资设计可绕开银监会监管，会导致法律风险。此次对“明股实债”明令限制，有助于降低系统性风险。

短期内，房企融资渠道必然紧缩。从长期来看，本次调控重点在于避免系统性金融风险，国家对房地产行业发展调控越来越全面，有利于房地产行业长期、健康、稳健发展。

—— 国内外地产投资多策略并举，母基金科学投资是王道 ——

宜信财富全球房地产投资平台是中国体量最大、产品线最完整的全球房地产母基金投资平台，房地产母基金具有跨经济周期、跨地域国别、跨资产类别的优势，能够帮助投资者快捷、有效地布局全球房地产投资组合。

国内地产方面，宜信财富建议关注一线城市商业地产机会，尤其是核心地段优质办公楼，门户城市的物流地产、养老地产、医疗地产等，热点城市的普通住宅要关注市场风险和国家政策。

投资人逐渐告别用投机的方式“投资”，地产投资非常广阔，要回归科学的投资理念，以母基金方式跨地域国别（美国、欧洲、亚太）、跨投资策略（办公、物流、养老、医疗等）进行地产投资配置。

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注释：

[1] 根据深交所《关于试行房地产行业划分标准操作指引的通知》，房地产划分为普通住宅地产、保障性住宅地产、商业地产、工业地产和其他房地产。项目中同时包含多种类型住房的，计划募集资金不得用于项目中普通住宅地产建设。

[2] “4号文”所称名股实债，是指投资回报不与被投资企业的经营业绩挂钩，不是根据企业的投资收益或亏损进行分配，而是向投资者提供保本保收益承诺，根据约定 定期向投资者支付固定收益，并在满足特定条件后由被投资企业赎回股权或者偿还本息的投资方式，常见形式包括回购、第三方收购、对赌、定期分红等。

风险提示：投资有风险，选择需谨慎。本文仅作为知识分享，不构成任何投资建议，对内容的准确与完整不做承诺与保障。过往表现不代表未来业绩，投资可能带来本金损失；任何人据此做出投资决策，风险自担。